[생활법률]부동산 공동명의(장단점)로 부동산세금(양도소득세/종합부동산세) 절세하기

[생활법률]부동산 공동명의(장단점)로 부동산세금(양도소득세/종합부동산세) 절세하기

 

 

경제가 위축될수록 절세에 대한 관심은 높아지는데요.

부동산세금을 절세하는 생활법률을 하나 소개해 드리겠습니다.

 

때마침 서울시의 내손안의 서울에서 최준석 마을세무사의 '부동산 공동명의로 세금 얼마나 줄일 수 있을까?'라는 글이 올라와 공유해 봅니다.

 

개인적으로 지금까지 부동산을 부부 공동명의로 할 생각은 전혀 못하고 있었는데요.

이 글을 읽으니 나중에라도 부동산 취득을 하게 될 경우 부동산 세금을 한푼이라도 절약하도록 해야겠습니다. 

 

그럼 가족이나 부부의 부동산 공동명의로 했을 경우 부동산관련 세금(양도소득세, 종합부동산세, 종합소득세, 상속세)의 절세효과가 어느 정도인지 알아보겠습니다.

 

먼저, 양도소득세입니다.

 

양도소득세는 개인이 토지 건물 등 부동산이나 분양권과 같은 부동산에 대한 권리를 매매, 교환 양도함으로써 발생하는 소득에 부과하는 세금을 말합니다.

물론 상속받은 재산에 대해서도 양도소득세는 부과되고 있습니다.

 

 

양도소득세는 과세표준이 높아지면 세율이 더 높아지는 구조로 계산되기 때문에 부동산의 부부 공동명의는 과세표준을 절반으로 나누기 때문에 세율을 낮추어 절세효과를 볼 수 있다고 합니다.

 

양도소득세는 시가가 뛰어오르면서 발생하며, 투기로 인한 불로소득이나 개발이익의 일부를 소득세로 환수하고 있는데요.

 

거래를 규제하거나 소득 재분배 및 부동산 가격의 안정 등을 목적으로 한다는 점에서 정책세제로서의 성격이 강하합니다.

또한, 거의 모든 국민이 잠재적인 납세 의무자라는 점에서 대중세적인 측면도 있죠.

 

위는 양도자산을 공동으로 소유하다가 매각하는 경우의 양도소득세 절세효과를 보여주고 있습니다.

 

양도소득금액이 1억 원일 때 단독명의로 되어 있는 경우에는 산출된 양도소득세가 19,225,000원인데 비해, 부부 공동명의, 즉 2인이 공동명의로 되어 있을 경우 1인당 6,180,000원씩, 두 명 합산해서 12,360,000원을 내게 됩니다.

 

 

단독명의와 2인 공동명의의 세금차이가 거의 7백만원에 이르네요.

이는 소득금액을 두 명이 나누게 되면 세율 구간이 낮아지게 되므로 절세 효과가 발생할 수 있는 것입니다.

 

다만, 단독명의의 재산을 증여하는 경우 취득세 문제가 발생할 수 있습니다.

취득세는 인별과세가 아닌 물건별 부동산 가액에 따라 일정률의 세금을 부과하기 때문에 단독이나 공동명의 세금이 동일합니다.

 

두 번째는 종합부동산세에 관한 것입니다.

 

종합부동산세는 재산세 과세대상인 국내 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(1세대 1주택자는 9억원)을 초과하면 납부하는 세금입니다.

 

주택 한 채를 단독명의로 소유하는 경우 공제금액이 9억이 되지만, 부부 공동명의로 소유하는 경우 종합부동산세는 인별 과세하므로 각자 6억 공제(부부합산 12억 공제)가 되므로 공동소유로 보유하는 경우 세부담 감소 효과를 볼 수 있습니다.

 

위 사례처럼 단독명의의 경우 종합부동산세가 3백만 원이지만, 부주 공동명의일 경우 54만 원씩 총 108만 원으로 거의 1/3 수준의 세금만 발생하게 되네요.

 

부동산 가격이 11억 원 아파트를 양도할 경우 단독명의라면 종합부동산세가 발생하지만, 공동명의로 할 경우에는 공제금액 6억 원에 미달되기 때문에 종합부동산세가 발생하지 않습니다.

 

세 번째는 종합소득세입니다.

 

종합소득세란 개인에게 귀속되어 발생된 각종 소득을 종합하여 과세하는 소득세입니다.

 

소규모 사업장일 경우 가족과 함께 영위하는 경우가 대부분입니다.

이런 경우 남편 또는 부인 명의로 사업을 영위하고 다른 배우자는 무보수로 일을 하게 되죠.

 

 

소득을 나누기 위해 공동사업자로 전환하거나 또는 배우자에게 적절한 급여를 지급하는 것으로 소득을 한 명에서 집중되는 것을 완화할 수 있습니다. 

 

소득이 분산되면 세금 절세 효과를 누릴 수가 있습니다. 

다만, 추가로 사회보험료 부담이 생길 수 있으므로, 좀 더 꼼꼼히 따져보셔야 합니다.

(의료보험료, 국민연금 등)

 

마지막 네 번째로 상속세입니다.

 

상속세 또한 누진세율이기 때문에 부모 일방이 과도하게 재산을 보유하는 것보다는 배우자에게 증여를 통하여 적절하게 재산을 나누어 소유하는 경우 자녀에게 상속세 부담을 절감할 수 있습니다.

배우자 증여공제액은 6억 원입니다.

 

하지만, 현재의 단독명의 부동산을 부부명의로 변경한다면 증여세, 취득세  등의 세금과 등기수수료 등을 추가로 부담해야 하기 때문에 공동명의 절세비용보다 더 많아질 수 있어 꼼꼼하게 비교하여야 합니다.  

 

이렇게 부동산 공동명의를 통해 양도소득세, 종합부동산세, 종합소득세, 상속세 등에서 혜택을 볼 수 있다 보니 주택의 부부 공동명의 비율이 20년 전 5%에서 현재는 40%를 웃돌고 있다고 합니다.

 

 

부동산 부부 공동명의로 하면 절세효과만 있는 것은 아닙니다.

공동명의자는 부동산 대출관련 동행해야 하는 불편함이 있고, 대출받을 때 신용과 소득에 따라 담보대출이 적게 나오는 경우도 있는 단점도 있습니다.